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2012年房地產行業策略行業入寒冬股票見

发布时间:2019-06-07 04:18:49

  2012年房地产行业策略:行业入寒冬 股票见春天

  投资提示:

  2012年行業將下行觸底,全國銷售價量齊跌,低點將出現在三、四季度;政策會具備對沖效應,全面放松要看到投資數據、土地市場大幅下滑,將與行業見底同步,時點或在三季度及以后。我們認為地產股上半年依然將延續震蕩趨勢,但一季度可以參與預期貨幣政策放松的政策面博弈行情,建議配置流動性好、基本面優勢明顯的龍頭地產股票以及防御性較好的商業公司。隨著投資增速在年中回落、公司盈利一致預期下調、信托融資風險釋放,地產股將迎來較好的反彈機會,可以適當轉換至高彈性的區域龍頭股票,同時也可以考慮部分重組股票。

  理由:

  1)行业判断:行业将价量齐跌,但结构性分化比较明显,一二线城市成交量将回升,三四线价格基本维持现有水平,而且主要城市的商业地产也将持续表现。我们同时认为,行业投资/开工数据增速将下滑,但受在建量支撑,下行幅度有限,行业低点将在三、四季度间出现。开发商将渡难关,有盈利下行风险,公司间差异将变大。

  2)政策展望:政策将循序渐进放松,地产投资、经济平稳下探使得政策调控将以微调、预调的定向式放松为主,地产行业政策放松将落后于其他行业,我们认为,可能的政策放松路径将是信贷定向宽松→下调存款准备金率→地方政策微调取消限价→下调利率→取消限购/限贷,年初将开始货币政策放松,下半年才轮到行业限制政策。

  3)长期趋势:

  房价是个全球周期问题,不加息难有大调整:我们发现过去四十年,全球各主要国家的房价都呈现明显的同动效应,中长期看,周期见顶,主要受通胀上升后全球性加息举措影响。

  中国地产需求大周期未见顶,但已经进入下半场:国际经验表明,城市化的拐点于房地产周期的拐点2~4年,中国房地产行业还有十年成长期,2020年才是高峰,我们同时认为,房地产行业正在从"有房子住"的上半场向"住好房子"的下半场过渡,未来市场将以改善性需求为主,中高端房价继续看涨,商业性地产也将加速发展。

  开发商集中度在中长期将提升:我们也比较了香港的开发商发展史,我们发现,土地垄断供应条件下,开发商高度依赖预售制度与银行信贷来获得ROE/盈利提升,资金实力是中长期发展的根本,看好开发商集中度未来提升。

  4)投资策略及股票选择:我们认为2012年投资主线是"防守反击",行业触底,股票有反弹。由于低估值,持有龙头会有相对收益,板块收益则需等行业触底。

  上半年注重防御性:上半年将是震荡走弱行情,其间有政策博弈的反弹机会,建议配置流动性好、基本面优势明显的龙头地产股票以及防御性明显的商业公司,选股标准是资金面好、业绩确定性强以及一二线城市推盘占比高(但非中高端产品)的公司,推荐排序万科/招商地产/保利地产/金地集团,金融街/中国国贸。

  下半年看好弹性:下半年基本面触底之后,将迎来股票较好的反弹行情,可逐步转换至弹性好的中型区域公司,选股着重看销售,建议配置推盘量大、上半年存货积压多的区域龙头公司,同时也可以参与部分重组股票交易机会。

  风险提示:

  调控政策与行业调整叠加,经济下滑超预期,房价调整幅度大,部分公司出现破产。

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