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政策春风吹暖楼市金三银四成色渐足

发布时间:2019-07-31 09:43:36

幸福从未像今年的四月来得这么突然。从去年下半年一路低迷的中国楼市,终于在“金三”月末迎来转机:3月30日,中国央行、住建部、银监会联合下发通知,将已有一套住房且贷款未结清家庭购买二套房的首付比例降至四成,公积金贷款购买首套房首付比例下调至两成。

当日,财政部、国税总局也联合发文,将个人普通住房转让营业税免征期限由5年调整为2年。这一系列政策被市场称为“3·30”新政。

当购房者与地产开发商还在为楼市新政欢欣雀跃时,4月19日央行宣布,自今日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。

【政策】借“政策春风” 买房省下真金白银

对于一路遇冷的楼市行情,购房者和地产开发商展开了拉锯战:地产商苦苦支撑,等待新政;购房者犹豫不决,屡屡想要触到房价底线。而就在这胶着状态正浓时,“3·30”新政突然来袭,给二手房市场、新房市场都带来了利好消息:

●二手房营业税“5改2”

3月30日,财政部、国税总局联合发文,自2015年3月31日起,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

而之前执行的规定是:个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。虽然在二手房交易过程中,一般是由二手房卖家承担5.6%营业税,但实际上卖家经常将这笔税费转嫁到买家身上,无形中给买家增加了购房负担。而新政执行后,“五改二”实际上为不少买家省去了这笔费用。

“如果购房者购买的二手普通住宅是3年房,以评估价格50万元为例

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,则在此前需要交纳50万元×5.65%=2.825万元。现在则因超过了2年可以免征,省下了2.825万元的税收。”河南金纪元房地产经纪有限公司总经理李远说。

●二套房首付降至四成

3月30日下午,央行、住建部、银监会联合下发通知:对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,首付30%。

“以市民购买一套价值50万元的房子做二套房为例,新政之前,市民以住房公积金购买的话需要付首付款25万元,现在只需要付15万元;如果使用商业贷款,之前需要付首付款30万元,现在则需要付首付款20万元,一定程度上减轻了购房者的压力。”焦作市塔南路某楼盘营销经理王先生介绍说。

●央行降准一个点

央行4月19日宣布,自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。这是继2008年11月以来,央行首度在出手降准时祭出1个百分点的力度。此前几次,均为普降0.5个百分点。央行上次全面为存款类金融机构松绑,是在2月5日央行全面降准0.5个百分点。

虽然有经济学家分析称,此次降准不代表货币政策转向,也不是强刺激,但对楼市的利好将在短期内显现。有分析称,截至3月末,我国金融机构人民币存款余额124.89万亿元,统一下调准备金率将至少释放流动性1.2万亿元。大量资金的释放,无疑将为楼市“解渴”。

【行情】“金三银四”楼市逐渐回温

虽然一系列新政在焦作还没有完全落地,但购房者躁动的心早已按捺不住。在二手房市场,多家房产中介公司均表示,近期的二手房市场较之去年活跃了很多,不仅前来咨询房源的客户增多,一些新房源也陆陆续续入市。

“新政的出台确实减轻了购房者的压力,近期的商店客户也有所增多,当然,我个人认为这是多重因素形成的结果。”焦作市政达房地产经纪有限公司民主路店店长李婷说,“比如说不动产登记政策的出台,促使一部分新房源作为二手房入市,还有近期出台的一系列政策,都是利好楼市的。所以,我感觉市民购房也要抓住时机。”

综观3月、4月的焦作楼市,明显比去年活跃得多。4月18日,鸿运国际商城邀请歌星张宇现场献唱,助阵鸿运国际商城贵宾卡发行盛典。同日上午,由建业·公园里联合焦作市体育总会、焦作市社会体育指导员协会、焦作黎明脚步志愿者协会共同举办的“建业·公园里杯”2015焦作黎明脚步半程马拉松拉开序幕,3000名跑步爱好者身着绿色T恤,上演全城绿色风暴。而据记者了解,4月份多家楼盘进行认筹或开盘,“金三银四”楼市不断增温。

分析焦作楼市3月份和4月份的新房交易情况可以看出,新房交易量也在逐步回升,虽然幅度不大,但对稳定楼市信心有极大作用。其中3月住宅网签成交597套,商铺网签成交63套,办公用房成交5套。上月网签成交量为353套,环比增长88.39%。商铺和写字楼也在楼市回暖过程中逐步释放,交易量增长速度较快。

【猜测】房价会不会借势反弹?

一系列的新政策对于购房者和开发商来说无疑都是利好消息,但也有不少市民担心,大量资金拥入楼市,会不会造成房价的反弹?“去年年底我在焦作新区看中了一套房子,想在今年五一左右买。但是现在出台了这么多新政策,虽然对我们来说也是好事儿,但我担心大家都来买房了,房价是不是会上涨呢?”市民小张说。其实小张的顾虑并不多余。

记者在采访时发现,焦作已经有不少地产公司开始结合新政做宣传、搞活动。“央行降息,楼市涨价在即!”“再不买房,更待何时?”“你住新房,我付利息”……眼花缭乱的宣传语撩乱购房者的心。而在有些楼盘项目中,之前的一些优惠活动也已经停止。但实际情况怎样呢?业内人士也做出了分析。

据焦作市嘟嘟不动产有限公司、焦作市政达房地产经纪有限公司、河南金纪元房地产经纪有限公司等多家房产中介公司均表示,近期客户进店率有明显的提升,对于市民来说,购房压力减小,但至于房价会不会反弹,业界认为短期内房价会比较稳定甚至小幅上涨,但基本变化不大。“倒是有不少卖方抱有较大的期望,但是现实中楼市的增温并没有想象的那么大。”焦作市政达房地产经纪有限公司民主路店店长李婷说,“楼市经历了近十年的疯涨期,购房者也变得更加理性了。不会像前几年一样,一出台什么政策就一窝蜂的涌动。”

“确实有部分楼盘开始取消优惠活动,对外价格也宣称上涨,但这些并不是焦作楼市的主流。这些宣传实质是一种心理战,目的还是加快房源释放。”焦作某楼盘策划经理张先生说。

【观点】涨不涨价 专家有话说

中国住房已经告别短缺

知名财经评论员 马光远

中国经济本质上是房地产经济,出台楼市政策,无非就证明了房地产的下行大趋势,为了宏观经济的求稳,不得不出台政策救市。还在期待房价暴涨?那是妄想!“救市政策”是阳光,但这是寒冬的阳光,而不是春暖花开时节的阳光,无论是地方政府,还是开发商,都应该认识到,中国住房已经告别短缺,靠房地产维持漂亮数据的日子屈指可数。

目前涨价多为“打心理战”

上海易居房地产研究院研究员 严跃进

3·30楼市新政后,价格策略会出现一个分化。若是对后续产品的市场营销足够有信心,那么此次涨价,反而能鞭策购房者积极入市。但若是产品的吸引力本身不大,那么盲目涨价则会导致客户流失。从实际情况看,部分房企通过发布要涨价的小道消息,某种程度上会使得观望的购房者加快入市节奏。

新政不是救市 政府不想承认错误

华远集团总裁 北京市政协委员 任志强

4月11日,在“第五届中国房地产与泛家居行业跨界峰会”上,任志强指出,“我个人认为3·30新政并不是政府想救市,如果真是想救市,就应该是国务院发文,像国五条、国八条、国十条那样。”任志强直言,这次国务院没有直接发文,而是让各部委发,说明政府可能并不想承认错误,要用部委的名义来否定先前的政策。“今年的房价肯定是由负变正的过程,短期内不会高速增长,但当库存消化到一定程度后,房价肯定会回升,这是规律。”

【建议】购房根据自己需求 切勿跟风

买房是人生大事,不管楼市风云如何变幻,购房者都需要根据自身情况出发考虑是否买房、买什么样的房子。当然,一系列利好政策的入市,购房者也可以根据国家出台的新政,调整自己的购房计划。对此,焦作的业内人士也提出了购房建议:

一、通过新政我们可以看出,当下楼市对于二手房和二套房的交易为利好,所以改善性刚需的市民可以考虑此时出手;

二、对于刚需一族来说,此时出手仍然是较好的机会,所以刚需一族也可适当考虑经济状况和楼盘情况,择机出手;

三、不管是否买房都不能盲目跟风,楼盘证件是否齐全、品质是否过关,始终是购房族不能忽略的重点。

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