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評論房地產行業不應該聽風就是雨

发布时间:2019-06-07 08:51:10

  评论:房地产行业不应该听风就是雨

  作为过去十年中国钱的行业,房地产行业时刻出于舆论的风口浪尖,其中部分真相难免遭到市场和媒体的扩大和扭曲,我们此次特地发布报告对近期主要市场误读进行释疑,也希望理性投资者在非理性的波动中博得“聪明钱”。

  但另一方面,我們也需要客觀地指出,地產板塊近期的利空因素確實存在,即在于“營改增”靴子的落地,但我們認為隨著市場對該信息的充分消化 后,地產板塊有望重新進入向上的軌道。長期來看,“營改增”不應以加稅為方向,也不應毀損行業利潤,終實現的方案對地產行業的沖擊將變得較小。

  我们认为行业当前正处于难得的叠加周期中:资金利率向下、成交回暖、政策持续宽松,此次上市公司涉房再融资的解禁也再次证明了管理层调控思路的转变以及地产行业在“稳增长”架构的不可替代性,在消化个别负面情绪后,地产股向上大逻辑清晰,维持行业“买入”评级。

  误读一:1月环比下跌,市场重新下行?

  释疑:属正常回调,勿片面解读

  部分媒体公布上海上周楼市成交数据:上周上海商品房成交24.7万平,环比跌54.45%;商品住宅成交 16.3万平,环比跌49.55%。仅凭环比的周度数据就判断上海楼市出现下行风险,我们认为部分媒体和业内人士对数据存在片面解读的嫌疑。

  首先,一个月中周度环比下跌是正常现象,我们统计的上海14年1月四周的住宅成交环比依次为-14.11%、-6.08%、-5.77%、 0.65%,呈现触底反弹态势。第二,环比的前一周基数是一个特殊的成交时点,兼具年末的成交高峰和元旦 假期导致的成交低点,使得该周的可比性不高。第三,部分媒体统计口径不包含保障房,若考虑保障房影响,上海上周商品住宅成交面积环比降25.25%,同比 增长18.67%,商品房环比降37.48%,同比增长15.09%。

  考虑一个完整的半月成交,截至1月15日,上海1月商品住宅成交环比下降15.73%,同比增10.82%。相较14年的低迷,15年1月上旬改善显示上海楼市持续向好。再次强调一周的下跌只是高点之后的正常回调,并未意味着楼市风险增加。

  从供应和成交结构看,上海住宅市场并不存在严重的结构失衡问题。14年上半年100平以下刚需产品供应占比偏低,9月份逐步回升,稳定在40%左右。而100平以下刚需产品成交占比从二季度开始就在35%-40%区间徘徊,这说明主流需求能够得到市场识别并逐步满足。

  根据我们跟踪,在930认贷不认房、降息等一系列政策刺激下,楼市尤其是一线城市自去年9月触底反弹,量价齐升,住宅库存也自去年10月份进入 去化下行通道。截至1月15日,一线城市1月住宅成交面积175.8万平,环比降17.8%,同比升18.9%。我们再次强调环比下调是为筑底回升创造条 件,同比上升已经预示基本面向好态势。随着行业流动性继续呈现宽松格局,叠加主流城市供货量的恢复,我们坚定看好一线城市和二线省会城市的后续表现,尤其 在春节后,市场成交逐步恢复将是大概率事件。

  土地市场层面,过去的一周上海等一线城市土地市场相对平淡,但北京区域异常火爆,华润首开平安联合体以86.25亿竞得北京丰台乡地块,刷新北 京总价地王纪录。14年上海董家渡、北京华嘉胡同等地王成交再次体现一线城市资源稀缺,背后实际是市场对主流城市的认可和资源的激烈竞夺。上海作为全国的 经济、金融中心,叠加自贸区的政策优势和市场回暖的背景,其土地市场后续将有不错的表现。

  误读二:房地产税2016年立法?

  释疑:制度立法缺一不可,2018年前难成行

  近日媒体报道,财政部制定三类计划,房地产税力争明年实施,这也意味着快到2016年房地产税将开始正式推进,这个信息再次引起市场对于房产 税的讨论。关于房地产税我们已经发布了《长效机制又一环》、《恐慌止于理性》等多份报告释疑,但对于市场次次的谈税色变实感无奈,在这里我们再次重申我们 的观点,希望在市场中能听到更多理性的判断。

  房地产税与房产税区别在于?房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。从2011年上 海重庆出台房产税的效果来看,实质效果差强人意,首先在于征税效果微不足道,地方政府在推进动力上不足,其次由于个人住房信息联系统的推进缓慢,导致技 术体系和既得利益阻力等多方面阻力较大,房产税全国扩围的可实施性已经基本不存在,因此在新管理层的框架下,房地产税概念应运而生。

  房地产税涉及的税种包括了房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税等等,是一种综合性税种。而房 地产税的推进必须达成以下2个条件:不动产登记制度推进、房地产税立法,终用房地产税逐步代替房产税,因此在观察房地产税的实 质推进来看,不动产统一登记制度和房地产税立法这两项是核心基础。

  不动产登记制度和房地产税立法进展?关于不动产登记制度,我们已经在14年3月份作过明确解释,不动产统一登记制度的建立步骤已经基本明确:在 2014年6月上报不动产登记局人员和《不动产登记条例》、年内完成登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台四统一、2015年左右完善全国信息联程 序、2018年左右完成纸质不动产登记薄。其中一个步骤是《不动产登记条例》的核心,由于整体登记工作量巨大,预计在2018年前难以完成。 而关于房地产税立法,据我们了解,房地产税法尚处于推进阶段,相关草案快在2016年或者2017年才能进入人大立法程序。

  综合两者的推进进展,预计二者快在2018年才能看到实质性结果,考虑到推进难度以及利益博弈,我们预计延后的概率较大,总体房地产税在2020年左右实施的可能较大,因此市场对于2016年房地产税出台的担忧毫无必要,再次重申房地产税至少在中期之内不应再成为 干扰市场的噪音。

  误读三:多家深圳房企房源遭到锁定?

  释疑:大多属于乌龙,可关注行业并购机遇

  2014年11月底开始,佳兆业在深圳多个项目2000多套房源陆续被管理部门锁定,并且至今未公布锁定原因。此后佳兆业事件影响持续发酵,媒 体又曝出荣超地产、花样年、中海地产、招商地产、中粮地产等多个房企有房源被“管理局锁定”。据统计,按照预售证2011年1月1日以后开始统计,被管理 局锁定的开发商数量超10家,粗略统计涉及锁定房源超过16800套。

  出于对现金流的担忧,房源锁定事件传导至资本市场,相关企业的股价波动也再次体现了投资者的不理性,我们在这里认为有必要对房源锁定进行必要的 解释:1、深圳房源锁定并不仅仅是房企管理层面出现违规,还可能和相关房源日常变更、登记等有关,这点也在此后相关上市房企的澄清公告中得到证实。2、暂 停销售并不等于终止销售,即使部分房源存在违规行为,只要及时纠正,就可以在管理局申请解锁,这与管理层出现巨大变动所带来的房源锁定影响存在本质区别!

  但值得一提的是,此次深圳房源锁定乌龙以及17家深圳房企预警传闻之所以会产生这么大的影响,背后也反映了市场对于部分房地产企业管理层的担 忧。我们早在2014年10月就明确提醒部分深圳房企的治理问题,尤其部分开发商在快速发展中存在“原罪”,在此次管理层反腐浪潮下,我们认为佳兆业黑天 鹅事件的出现不会是个例,但也不应该过度解读,市场更应该关注这波动荡之下的并购机遇,尤其在上市房企再融资全面解禁后,充裕杠杆下将面临更好的掘金机遇!

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